K.C.藏金閣

前天帶這小妞到嘉大看醫生
順便再拍一些寫真照
多虧了這幾天的雨
把盾柱木的花打落滿地

 
 






保誠足球應媛團的正妹    這正妹很正唷!!
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這正妹~~是我妹~~~
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更新日期:2008/04/27 09:48 【許（清爭）文台北報導】 
　套房投資始終是熱門的不動產理財產品之一，若手邊有閒置但為數不多的資金，想要投資房地產，建議先從總價較低的套房產品下手。而投資套房該如何選擇？
　一、住戶單純，出租率不降反升
　挑選戶數單純的套房，不但能保有居住品質，出租率也會提升。套房若戶數太多、採光不足、走道又狹窄，一定會降低居住品質，對於房東來說，這種缺乏安全感的套房產品，也會牽累到未來的出租率。
　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，一層4至6戶以內的套房產品，住戶相對單純，對於年輕的女性上班族來說，進出家門不必處處提防，也不會有龍蛇混雜的疑慮，安全性較有保障。
 
  二、跟著捷運等交通建設走，增值加分
　身處於油價狂飆的時代，都會區的民眾多以捷運為通勤工具，所以，交通方便通常是決定是否承租的最大考量。通常，距離捷運站五分鐘內可到的套房，最受上班族喜愛。
　此外，跟著捷運買套房，未來轉手時，不但賺到房子的增值，而且有捷運的加持，也不怕賣不掉。
　三、附管理的電梯套房，易得女性房客青睞

　一位包租公以他十年投資套房的經驗說，附管理的電梯式套房產品，最能打動單身貴族或早出晚歸上班族的心。他以台北縣的套房產品為例，若位在捷運附近又附24小時管理，投報率通常會有6％、7％的水準。
　信義房屋人員指出，一個社區、一棟套房大樓的管理維護狀況，對房價影響重大，同一地段、不同一棟的套房大樓，管理良好、維護的房產，價格往往高出1、2成，持有管理良好的套房，出租、轉手都相對容易。
　四、商業區套房，上班族的最愛
　在外租屋的上班族，工作了一整天，下班都希望能早點回家休息，上班地點若離住家很近，通勤就比較方便，像是內湖科技園區、南京東路或民生東路3段至5段的套房，雖然目前捷運仍在開通，但因附近商辦大樓很多，上班族承租意願很高。

 文章提供／住展雜誌在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。

有錢人購屋以地段、大屋為優先考量投資標的。（圖為北市信義計劃區）

本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。
 購屋錯誤一有錢人不會先買小屋，後買大屋
 一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
 首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。
 大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。
 然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。
 自住屋難獲利
 其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！
 因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
 結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。 任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。 但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。

率性而為可行

如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。
這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。

購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區

依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？
因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。
區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。
每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？
同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。
更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。
根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。

購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋

一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？
首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。
依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。
但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。

預售屋潛力佳

買預售屋可以小搏大，據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者。

但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。
相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。
根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。
除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。
所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。
 我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？
 購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位
 一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。
 一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？
 就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？
景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？
 

有錢人先選區域，後選擇景觀，在北市都會中，有些景觀是稀有的才值錢。（圖為大安森林公園）

因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。
 最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？
 還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。
 因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。
 對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
 最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！
購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌
 所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？
 以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。
 但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。
 如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。
 最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。
 天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
 在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。
 具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。
 在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
 例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？
 同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？
 品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。
 為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。
 有錢人的抉擇
 有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。
 世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！
 前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！
 （本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

[購屋計畫]購屋流程與計畫 沈居正
對很多人而言，購屋是一生當中重要與少數的決策，由於金額龐大，購屋者務必事前謹慎小心，做好房屋情報功課，以免讓成家的美夢變成惡夢。台灣房屋情報特別彙整購屋流程的相關注意事項，提供網友擬定購屋計畫的參考，我們由衷地建議網友，務必要理性購屋，千萬不要衝動購屋。    ■購屋流程︰  從準備購屋的開始，務必先擬定計畫︰  1.財務計畫：  A.參考台灣房屋情報www.houseNEWS.com.tw首頁房貸試算表。
B.最起碼應有10%自備款，另外也應準備購屋雜項開支約10-15%作為添購家具、裝潢與雜項開支之用。
C.每月攤還本息的能力（注意寬限期）估算自己的購屋總價。
D.從總價的範圍，可從台灣房屋情報的「成屋」或是「預售」搜尋，列舉出多項可能選擇的建案。
E.精算家庭收入與家庭開銷，做好家庭收支帳本與財務計畫。
F.謹慎評估，將壽險、意外險、火險與地震險等保險納入財務計畫。  2.搜尋物件：  A.從地圖上，模擬家中成員的上班通勤動線，居家環境與上班地點最好在45分鐘的通勤距離。切記，除了居住成本之外，交通成本也是生活當中的主要支出之一。
B.鎖定區域之後，可透過台灣房屋情報首頁的「區域搜尋」、「新案情報」與「建商情報」等多種方式仔細搜尋。
C.可透過本網創新的「對照」功能，在選定的三個建案中進行比較。
D.找出適合自己區位、總價、格局的多種物件與替代方案。
E.安排時間與路線，前往現場看屋。  3.現場看屋：  A.務必親臨現場看屋，多看總是沒錯。
B.注意認知差距，通常樣品屋與未來實際交屋的景象未必完全相符。
C.多到工地附近走走，實際體驗當地環境。  4.協商價格：  A.從該建案當中選定符合自己需求的幾個產品。
B.從公開的牌價進行初步議價協商。部份建案採取不二價，但仍可商談優惠配套措施。
C.確認產品與價格之後，可繳納小訂（金額不宜太多）預約自己喜歡的物件，注意在訂金協議書當中，加註取消訂金的條款。
D.繳交小訂，應取得合約進行定型化契約的審閱。
E.如仔細評估認為不適合，應依法在期間內完成解約程序。
F.如仔細評估認為適合，應將訂金補足，準備簽約。  5.正式簽約：  A.準備簽約金。
B.與建設公司代表人員正式用印簽約。
C.此時買賣雙方的權利與義務正式確認。  6.工程款項：  A.預售案，必須根據工程進度或時間繳交工程款。
B.邊建邊售案，必須根據工程進度或時間繳交工程款。
C.成屋案，只有自備款與貸款額度問題。  7.房屋點交：  A.專有空間：針對所購買的專有空間，進行質與量的點交。
B.公共設施：針對所購買的公共設施，進行質與量的點交。
C.注意事項：
I.留意建商：建商的工程品質應與管委會共同點交。
II.留意住戶：部份不肖住戶可能假借名目勒索建商。
III.瑕疵對策：買賣雙方針對瑕疵部份提出解決對策。
IV.互利共榮：買賣雙方應理性互動以達到互利共榮。

  住展雜誌
根據一項調查顯示，目前台灣家庭支出中房貸支出高達59％，而目前利率水準是處於四十年來的低檔，如果未來利率昇高，房貸支出占家庭支出的比重勢必超過六成，「屋奴」的情況已經非常明顯…

▲ 購屋以自用為目的消費者，應沒有獲利的壓力，只有代價與能力的問題。

隨著房價愈來愈高，投資人對於投資房地產的困難度也愈來愈高，尤其是第一次投資房地產的人，通常手中資金有限，在面對房屋已供過於求而且「屋奴」遍地的環境，要如何獲利？以下四點是可以幫您投資必勝的重要方法：
 投資必勝法一：
 要清楚「所有權」是用來投資獲利，「使用權」是用來滿足使用需求。
常有一些投資人以玩票的心理，認為投資不動產可以購買到投資自用兩相宜的產品。孰不知，在一個供過於求的環境裡，類似的觀點代表著極大的風險。
 「投資」目的在於獲利，沒有增值性與沒有接手性的房地產是沒有投資價值的。 「自用」目的在於滿足居住（或其他使用的）需求，購買自用型房地產沒有獲利的壓力，只有代價與能力的問題。
 也就是說，如果能力許可，你要住到合歡山山頂都沒有人管，重要的是，你是要「住」到合歡山山頂？還是要透過購買合歡山山頂的房屋「獲利」？如果是「住」，只要付得出租金，就可去住，那天不喜歡住了，將房屋退掉，不痛不癢！但如果是「投資」，就要考慮獲利機會何在？誰會接手？
 美國有許多電子業的暴發戶，如甲骨文、微軟等公司的老闆，為著自己喜歡，到一些風景良好的地點，花大筆費用（動輒數千萬美元），請人設計施工自己的夢幻豪宅，建成之時都成為一時新聞。
 但如就投資的角度，都是失敗的作法，因為，當他們破產了，或是希望脫手時，往往連原先投入資金的三成都賣不掉，這是何其浪費的舉動，但對那些暴發戶而言，反正錢來的容易，不燒掉也是繳稅給國家，所以不痛不癢。可是類似的行為如果純就投資的角度而言，就是失敗者，就是笨蛋。
 由上述的例子可以知道，在供過於求的環境中，一定要瞭解「自用」和「投資」是兩種截然不同的事情，其作法與標的都有很大的不同，簡單的說，如果只是要滿足「使用」需要，就不需要和所有權發生關係，你到渡假村、五星級飯店、遊樂園、郵輪等等地方遊玩，都可以滿足「使用」需要，可是為什麼很少人會為了「使用」去買下旅館、渡假村，甚至是郵輪。如果有一個人為了滿足「使用」需要而買下某一個旅館、渡假村或是郵輪，你會怎麼看他呢？可能會懷疑他的頭腦有些問題！可是為什麼台灣卻有那麼多人為了「使用」需要而購買房屋呢？ 

黃金店面如果只是租用，就很難避免因努力經營卻遭房東調高租金的風險，因此，如果是投資就必須擁有所有權。

 避免成為屋奴

當為了「使用」需要而買下房屋時，他就成了「屋奴」，不但要付高額的貸款利息，又失去了搬遷的機會（因為房屋買賣的交易成本極高），如果工作地點改變了，又必須長距離的通勤，心中自然不會快樂，若是有個天災（如地震、水災）、人禍（如火災）使得房屋產生破壞，又損失不輕……為了一個「使用」需要，要付出如此大的代價，值得嗎？
在以前房屋量少，供不應求的環境中，為了「使用」而擁有房屋是正確的決定，但當環境已轉變成「供過於求」時，同樣的思維，可能就不適當。所以，如果只是為了滿足「使用」需要，購買「所有權」，是不聰明的！更有些人為了「使用」需要，用高價格購買「使用權」，更是不智！
如果是為了「投資」，情況就會改變了，因為投資是為了獲取最大利益，如果只有使用權，就無法在買與賣之間獲利，如果只是租用，就很難避免因努力經營卻遭房東調高租金的風險（如SOGO附近的商店，因其人潮增多，房東就不斷調高租金），因此，如果是投資就必須擁有所有權。
當擁有所有權後，可以從容佈置投資行為，裝修、經營、出租、管理、創造收益、整幢出售。因此，投資人一定要了解擁有的目的是為了出售，是為了獲利。如果分不清楚這兩種行為的差異，就容易落入「投資自用兩相宜，套牢賠錢相繼至」的窘境中。

投資必勝法二：

要清楚只購買一幢房屋，即能獲利的唯一機會是以大換小。
很多首次購屋者希望以投資的角度選擇房屋，希望其所購買的第一幢房屋即可投資獲利，這種想法的風險極高，為什麼呢？主要原因在於房屋必須賣掉才可以獲利，但如果只有一幢房屋（而且是自己使用），賣掉後，即便賺了錢。之後除非投資人永遠要用租屋，否則，只要再買房屋，以往賺到的錢就不見了。
過去曾有許多投資房地產的人，先買一間小套房，賺了錢賣掉後，就再買一間大一些坪數的，可是如果碰到市場環境改變，就被套牢了，以往所有賺的錢都在那間大坪數的房屋裡，那間房屋如果沒有賣掉，就無法真正投資獲利，如果賠錢賣了，就代表以往賺得錢又吐回去了。
尤其是最後一幢房屋（或土地）如果有高額的銀行貸款，則一旦發生套牢，很可能造成血本無歸的損失，如果捨不得損失，就只好自己住，要負擔如此高的居住「機會成本」（opportunity cost）的行為，對投資而言，就是極為不利的。
因此，如果只購買一幢房屋即想獲利，風險極大。所以，第一次投資房屋的投資者，一定要先確定自己要將購買房屋當成投資，還是自住？如果是「自住」，就必須有與獲利無關的認識；如果當成「投資」，就必須確定自己要一生租屋，而將購買房屋當成投資行為，否則極容易掉入「自住投資兩相宜」的廣告陷阱，最後總會套牢變自住。 

只購買一幢房屋即可獲利的唯一機會是以大換小。

 獲利的機會點

只購買一幢房屋即可獲利的唯一機會是以大換小！也就是說要購買一幢坪數較大的房屋，當房價上漲後，將其賣掉，再換一間小坪數的房屋自己居住，如此方可真正獲利。國外有許多銀髮族，他們不斷地換房屋，將房屋愈換愈大，當小孩離巢之後，再將大房子賣掉，住到小坪數的房屋裡，多餘的錢，即可拿來旅遊、娛樂，歡渡餘生。
這種情形對首次購屋者的難度極高，因為他們一方面是現金不多，另一方面年紀尚輕，一次購買大坪數房屋的門檻甚高，十分困難，但如果希望購買第一幢房屋即可獲利，就必須咬著牙去買一幢最好地區的大坪數房屋（例如信義計畫區的豪宅），賣出獲利後再買間小坪數房屋自住，只不過這種方法大多數的首購族可能很難接受，或是有能力與膽量去執行。

投資必勝法三：

要清楚直接投資購買房屋，即能獲利的風險正不斷地增大。
對於投資房屋而言，通常有兩種標的可供選擇，第一種是購買預售屋；另一種是成屋。對於預售屋而言，最大的獲利機會是在購買後到交屋前的「黃金時段」，如果在黃金時段裡，房價攀昇了，你又可以順利將其出售，那麼恭喜你，可以有極大比例的投資報酬率（通常至少超過百分之百）。但是如果不幸在「黃金時段」裡沒有能夠順利售出，風險就來了，一方面是房價大幅增值不易（因為已經變成成屋），尤其是一般成屋價格多比預售屋低個一、二成；另一方面是房屋各項持有成本（如地價稅、房屋稅、契稅、銀行貸款利息…）都將如排山倒海的方式向你襲來。這是多麼可怕的情況，如果想解套，根據過去四十多年的經驗，大約每六至十年才有一個機會，而在這段時間裡，投資人所要面對的痛苦是極為難受的。
另一種標的是成屋，也就是一般所謂的中古屋。一般而言，中古屋要投入的成本較高，它又沒有預售屋的「黃金時段」，它是必須硬梆梆的和市場挑戰，如果景氣好，價格上漲，投資人才可獲利，但當售出後，扣掉具有萬萬稅特性的房地產交易成本（如土地增值稅、個人交易所得稅），真正能夠獲利的機會極小、報酬率也不高，除非是時間拉長，一般而言，投資中古屋要獲利的話，其投資時間至少會在五、六年以上，甚至更長。
在目前的情況下，除了極少數地區與產品外，全台灣各地區的房地產都有供過於求的情況，這種以往從未出現過的現象，必將會使投資中古屋可以獲利的時間拉得更長，依我的估計，目前投資中古屋很可能需要至少擁有八至十年才能獲利。除非又出現購買價錢可遠低於市價的「法拍屋」、「金拍屋」，但類似的機會短期內已極為稀少。
因此一方面投資預售屋由於房價已高，因此，想要在其「黃金時段」內即可出手獲利的機會不大；另一方面，投資中古屋又由於市場量已供過於求，獲利的時間又將拉長，因此想要直接投資購買房屋即能獲利的機會已經愈來愈小。

投資必勝法四：

要清楚不要急著購買房屋，要積極參與房地產投資機會。
由上項的分析已可知道，在可預見的未來，如果希望在短期內投資獲利，直接購買房地產的成功機會不大，（但如果是為了對抗通貨膨脹，或是為了自住自用，則不在此限。）因此，為什麼要急著購屋呢？
在房價偏高與供過於求的環境裡，房屋的供給是不虞匱乏的，所以要解決自住自用的困難是小的。通常還可以低的代價租到房屋，最好的例子，是今年七月台北101大樓董事長很高興的宣佈，經過多年的努力，台北101大樓的出租率已達到百分之七十五。這篇新聞背後代表的意義，是目前大多數房地產產品都是租方市場，既然是租方市場，代表可以更便宜的租金去解決自住自用問題，為什麼還要急著去購買房屋呢？
首次購屋的投資人可以先以租的方式將「自住」、「自用」的問題解決，然後再安心的開始討論如何投資獲利。
由於房屋已供過於求，直接投資獲利的機會必然不高。但是，如果不買房屋要投資什麼樣的標的呢？最好的選擇是參與房地產投資機會！一般而言，能獲利的房地產投資機會有三種：第一種是具有未來性的產品，因為受到國際環境的影響，具有節約能源、環境保護、資源再利用等特性的房地產勢將成為未來的主流，而這些具有未來性的房地產，在目前市場上，仍是稀少的，當然具有獲利潛力，因此才值得投資，但是因該類產品還在發展中，因此要想辦法成為其開發案的股東（就像某些具有未來性的產業，雖公司未上市但已有許多外資法人爭相希望成為其股東）。
第二種是具有滿足「軟體」需要的產品。台灣目前的房屋大多仍然是以「硬體」為主，過度的強調其建材、設備與工法，但具有增值性的產品是具有「軟體」特性的房地產，他可以滿足購屋者的「情感需求」，例如，約會旅館「薇閣」，它提供了隱私；例如，記憶典藏館「香格里拉」，它提供了快樂，例如，包廂式KTV「錢櫃」、「好樂迪」，它提供了放鬆，類似這樣的產品，可以滿足人們軟體需求的房地產，必將成為未來的主流，因此，也要想辦法成為其股東。
第三種是已具有經營績效的產品，也就是有些「商品（用）不動產」（income property），目前已具有極好的租金收益，它們是可以在較短的時間裡獲取較高投資報酬率的機會，尤其是在目前股票市場一片大好的情況下，已對其他所有投資機會產生排擠效應，最好的例子是具有極穩定收益的各檔不動產投資基金（REITs），由於流通性稍差，再加上股票市場的資金排擠效應，使得價格普遍不高，有得甚至還已折價二成至三成。

主題清楚的建築，獲利高，未來將成為主流。圖為：薇閣旅館

 房地產的學問 對於首購族而言，與其去追逐指數與風險皆高的股票市場；或是已經供過於求的房地產市場，就不如去購買風險性低的REITs，不但可以享受每年配息、分離課稅的好處，真正欠錢的時候還可去銀行質借，成為這種類似的商品不動產的股東的好處是非常多的。
投資獲利的要訣在於人棄我撿，人要我棄，目前股票價格被炒得極高，許多預售屋的價格又被哄抬的嚇人，在這種環境中，一定要冷靜的找尋還沒有被人哄抬過，而具有相對稀少性的標的，才可以真正獲利。
對於第一次購屋者而言，由於缺乏經驗，極容易落入自以為是的情境中，房地產投資是一門看似簡單卻極為深奧的知識，每個人都以為懂了，其實大多不懂，尤其是大量廣告的轟炸再加上自身經濟能力的限制，往往都成為錯誤判斷的重要推手。
一般而言，經濟能力不足，就想買便宜的東西（或地區），或想用高額的財務槓桿，以小搏大。這些都易導致投資失敗。
台灣的房地產市場已經成熟到小金額投資人靠著單打獨鬥幾乎已沒有獲利的空間了，唯有站穩腳跟（確定要投資而非自用）、堅持商品（最好的區位與品牌）、認清方向（向大軍團靠攏）、掌握原則（人棄我撿），方能投資必勝。祝大家投資順利！
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

【李國煌／台北報導】   工商時報2008.03.10
    　國際金價直逼一千美元，十萬黃金存摺戶大炒金，這二個多月買進數量超過三千公斤，市場熱烘烘，銀行人員說，小戶一買三百公克、五百公克，大戶出手一買數十公斤、上百公斤，隨著金價一直飆升，買金熱潮大延燒。 
   　今年來，隨著金價一路飆升，黃金存摺開戶人數也陸續增加，台銀的黃金存摺戶數已達九萬多戶，這二個月新增近三萬戶，兆豐銀也有近二萬戶的黃金存摺戶，總計超過十萬戶。 
    　金價狂飆風潮中，十萬黃金存摺戶下單買金的手筆，也愈來愈大。 
   　兆豐銀人員說，現在，一次買進三百公克、五百公克的客戶，都還算是小戶，一般客戶一買就是一公斤、二公斤，大戶進場更是一買數十公斤，前些天，一位客戶買進三十多公斤，算一算已經賺了上百萬台幣。

    　以往，小戶每次買進的數量，大多只有五公克、十公克，一次買個一、二公斤就算大戶。

    　同時，一批批進場買黃金的存戶中，不少人是利用網路交易，買賣黃金，兆豐銀人員說，黃金存戶自已透過電腦炒金，完全不用到銀行櫃檯，更加便利。

    　在這一波黃金熱潮中，黃金存摺戶光是買金數量直直上升，估計這二個多月以來，買進的黃金重量累計超過三千公斤，如果將一些操作積極的客戶，買賣數量都算進來的話，黃金存摺戶進出的交易量，總計逼近五千公斤。

    　從黃金存摺戶的戶數、以及買賣黃金的數量大增來看，台灣投資人做黃金交易，好似熱度急升，其實，和外國投資人相比較，台灣投資黃金的人口數，仍然很少。

    　台銀高級襄理楊天立說，經濟、金融情勢變化快速，但是，台灣投資人對景氣的衰退、通膨壓力的上升的敏感度，相對較低，利用黃金對抗通膨的投資人口數，依然偏低。

    　黃金存摺戶總計十萬多戶，其它投資工具，像是股票、基金投資人口，動不動就是數百萬戶來看，相形之下，將黃金納入資產配置的人口數，相對少很多，估計九成投資人的資產組合中，缺了黃金這一角。

    　楊天立說，在家庭資產配置中，應該納入黃金現貨，保值、增值、抗通膨，即使已持有黃金基金的投資人，還是要考慮持有實金，畢竟黃金基金主要是投資股票，波動相對大。

    　整個大趨勢而言，金價持續向上的方向不變，未來，金價只要有回檔，投資人都可考慮分批買進長抱。

更新日期:2008/02/21 09:36 【李國煌台北報導】 
　
國人投資基金，風潮更熱，定期定額投資法也廣為投資人奉為圭臬，不過，投信投顧公會歸納三大迷思，提醒投資人，隨時買、不要賣的「傻瓜投資法」，是錯誤的作法。
　迷思一：定時定額專屬迷思：賺錢出場後，定時定額就停止扣款了。

　投信投顧公會秘書長蕭碧燕指出，很多人定時定額投資獲利後，喜歡換一檔「新」基金扣款。

　其實，只要這檔基金的投資策略良好，績效依然穩定，未來一樣可以為投資人帶來良好的獲利，因此，即使獲利了結後，還是可以繼續扣款，千萬不要停扣，讓一檔幫你賺錢的好基金，反而遭至處罰。

　迷思二：一出現虧損就停扣。

　蕭碧燕說，定時定額的主要精神就是，以平均成本法原理來分散風險，所以，不要一看到虧損就急著停扣，讓平均成本法破功。

　重點是，定時定額投資不要在乎過程，只看結果，千萬不要受短期市場波動影響，只要堅持既定投資的計劃，一旦空頭市場結束，市場翻轉時，將手中累積的單位數賣出，自然會有可觀的獲利。

　迷思三：定時定額隨時買，不要賣。

　蕭碧燕說，過去，定時定額投資法打著「傻瓜投資法」的名號，告訴投資人「隨時買、不要賣」，其實，這是錯誤觀念。

　定期定額投資基金，雖然沒有進場時點的問題，但一定要設定獲利目標、適時贖回，設定停利點，要懂得買基金，更要懂得賣基金。

　為什麼需要停利？

　蕭碧燕說，以台灣而言，要走完一個經濟循環，大約二到三年，如果不適時獲利了結，當經濟開始衰退時，報酬率可能就會下滑。

　因此，以定時定額方式投資時，一定要把握的原則就是：「停利不停損」，只要達到了目標報酬，不要猶豫，趕快贖回停利。

好運的習慣「初級篇」（3）
活用受人喜愛的粉紅力
因為粉紅色是子宮的顏色，為培育自然萌生之愛的代表色
粉紅色所擁有的魔法不只針對女性，對男性也能產生直接、良好的影響，所以請積極親近這個顏色。因為，粉紅色是我們在母體中每天見到的子官顏色！ 

好運的習慣「初級篇」（2）
手提包、鞋子和記事本大換新
從各種用品中會散放出妳對待工作、人生的態度良好氣息
千萬不可輕視物品所擁有的力量。每樣東西都有其獨特的能量和主題，能在主人身上產生各種不同的作用。

今天去參加南山辦的一個鼠年流年講座
周瑞榮老師一一述說了戊子年每個生肖的吉凶
周老師說話幽默中肯,一點都不像一般江湖術士的花言巧語
尤其老師說~要好命,其實經常保持心情愉快,遇到不愉快的事,一笑置之就好
                      吉凶在動靜之間,你越動,吉凶越明顯,越靜,吉凶就會拉成一條線

工商時報2006.12.19
寵物險不叫座 損失率高
【李佩真/台北報導】